Normativa de alquiler turístico en Euskadi

El fenómeno de las viviendas turísticas ha crecido de forma notable en muy pocos años, lo que ha obligado a las diferentes Comunidades Autónomas a regular este tema. La normativa sobre pisos turísticos en Euskadi es un tema complejo que mezcla la regulación autonómica con las ordenanzas municipales.

[toc]

Nuevo decreto de viviendas turísticas en Euskadi

El 26 de julio de 2018 se publicó en el Boletín Oficial del País Vasco el Decreto 101/2018, de 3 de julio, de viviendas y habitaciones de viviendas para uso turístico. Con esta norma se cumplía el mandato de la Ley de Turismo 13/2016  (puedes consultarla al completo aquí), que hacía referencia a la regulación del alquiler turístico.

El Decreto contempla todos los requisitos que debes cumplir si tienes un inmueble en esta Comunidad Autónoma que quieras convertir en vivienda vacacional. Siendo una de sus peculiaridades la obligatoriedad de contar con un seguro de responsabilidad civil (algo que no se exige en otras regiones).

La finalidad es que en esta zona haya oferta suficiente de alquiler para las vacaciones, haciéndola más atractiva para el turismo.

En nuestro centro de información de legislación de vivienda turística puedes encontrar más detalles sobre normativa de otras ciudades.

Normativa para pisos turísticos del Ayuntamiento de Bilbao

En esta ciudad está permitido tanto el alquiler turístico íntegro como el alquiler turístico de habitaciones en viviendas particulares. Pero cuidado que no todo el monte es orégano, en las zonas del Casco Viejo y Bilbao la Vieja solo puede haber apartamentos turísticos en las primeras plantas y un único alojamiento por edificio.

Así que si tu idea es poner el alquiler vacacional en un inmueble en esta zona, vas a tener que estar más rápido que tus vecinos.

Y más restricciones y especificaciones. Si quieres alquilar habitaciones para turistas en la casa en la que resides, no podrás alquilar más de 3, por muchas más estancias que tenga el inmueble.

Si lo que tienes es un apartamento turístico es posible que tengas que hacer alguna adaptación, puesto que la ordenanza municipal sobre alquiler vacacional de Bilbao establece que estos inmuebles deben contar con salón, comedor (o salón-comedor), cocina y habitaciones. Sobre los cuartos de baño no dice nada, pero es lógico pensar que debe haber, al menos, un cuarto de baño completo.

En cualquier caso, debes inscribir la vivienda en el Registro de Empresas y Actividades Turísticas de Euskadi y dejar constancia en el Registro de la Propiedad de que el inmueble o una parte de él queda afecto a uso turístico.

Tipos de alojamientos según la «Ley Airbnb» de Bilbao

Según la ordenanza bilbaína de alojamientos turísticos, se definen como tal a tres.

• Habitaciones Turísticas: en las que la persona titular de la actividad turística debe estar empadronada en la vivienda en la que se oferten habitaciones para un alquiler turístico. No está sujeta a ninguna legislación en particular.
• Vivienda Turística: son aquellas que se dedican íntegramente a fines turísticos, y deben estar ubicadas en edificios de uso residencial y exclusivamente en las plantas primeras de los mismos –o en plantas superiores, siempre que estén situadas debajo de las viviendas y contando con acceso independiente a éstas desde la vía pública–.
• Hoteles, hostales o pensiones: Se mantienen asimilados al Uso de Equipamiento y su regulación es según la normativa del Plan General de Ordenación Urbana respecto a su ubicación –y a la del PER del Casco Viejo y del PERRI de Bilbao la Vieja en caso de que se implanten en dichos ámbitos-.
• Apartamentos turísticos y apartahoteles: se considera apartamento, de acuerdo con la descripción recogida en la Ley 13/2016, de 28 de julio, de Turismo de Euskadi, aquellos que no sólo constan de un dormitorio sino que también cuentan con aseo y cocina.

Ordenanza de alquiler vacacional del Ayuntamiento de San Sebastián

Si tu inmueble está en la bella San Sebastián también lo puedes alquilar completamente o incluso alojar turistas en tu propio domicilio.

En el caso de que alquiles habitaciones deberás tener bien diferenciados los espacios de cocina, comedor o salón, cuarto de baño y dormitorio. Los turistas deberán contar para sí con al menos un dormitorio y un baño.

Tratándose de vivienda turística la misma no puede tener menos de 35 metros cuadrados y la cocina deberá contar con recipientes para la clasificación de los desperdicios, indicando el lugar para su depósito.

La ordenanza ha dividido el plano de San Sebastián en varias zonas, estableciéndose ciertas limitaciones. De hecho, en la zona A están totalmente prohibidas las viviendas vacacionales.

Para ejercer la actividad hay que presentar en el Ayuntamiento un modelo de comunicación previo y una memoria con los datos del propietario y del inmueble.

Requisitos para obtener la licencia de alquiler turístico

La legislación de pisos Airbnb en País Vasco exige que se comunique el inicio de la actividad al Ayuntamiento correspondiente, haciendo una declaración responsable en la que consten los datos del inmueble, del alojamiento y del propietario. Pagando la correspondiente tasa municipal.

También es necesaria la inscripción en el Registro de Empresas y Actividades Turísticas de Euskadi. La entidad responsable comprobará si el inmueble cumple todos los requisitos y si es así se procederá a la inscripción y se otorgará al interesado un código distintivo que identificará al inmueble como una vivienda turística.

Posibles multas y sanciones en el alquiler turístico

Si se incumplen los requisitos legales establecidos a nivel autonómico o municipal se abrirá procedimiento sancionador. Mucho cuidado con esto, no basta con que cumplas la legislación para obtener la licencia y luego hagas lo que quieras.

Las infracciones leves se sancionan con multa de hasta 10.000 €, las graves con multa de 10.001 a 100.000 € y las muy graves pueden llegar hasta los 600.000 €. País Vasco es, junto a Cataluña, la Comunidad Autónoma con las multas más elevadas en esta materia.

Pero si eres una persona legal y lo haces todo bien, no tienes que tener miedo a estas sanciones. Eso sí, recuerda que en esta Comunidad también es obligatorio contratar un seguro de responsabilidad civil de 35 000 € por plaza de alojamiento ofertada. Esto supone un gasto extra, pero evitará que te tengas que rascar el bolsillo si algún turista sufre algún daño en tu apartamento o si tus huéspedes causan daños en la comunidad.