Agencia Tributaria y alquiler vacacional

La Agencia Tributaria ha colocado al alquiler vacacional en el punto de mira estos últimos meses. Con un 2018 y 2019 tan moviditos en materia legislativa, es normal que los anfitriones de pisos turísticos estén algo confusos. También puedes descargártela gratis aquí.

Si te preguntas cosas como: ¿Tengo que declarar IVA? ¿Cómo declaro en el IRPF los ingresos de mi piso turístico? ¿Qué es el IPT? Entonces debes leer este post.

Esas son algunas de las preguntas que los anfitriones de alquiler vacacional pueden tener sobre Agencia Tributaria y que vamos a ayudarte a responder.

Te servirá para orientarte a la hora de conocer las novedades de 2019 en cuanto a tributación de alojamientos turísticos.

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Agencia Tributaria y alquiler vacacional, en resumen

En la Guía de fiscalidad y tributación de viviendas turísticas incidiremos en qué puntos son clave para evitar errores ante Hacienda. Siempre podrás corregirlos en el futuro. O también podrás pedir a tu gestoría que te ayude. Pero si lo haces bien a la primera, evitarás situaciones comprometidas con la Agencia Tributaria.

Esta guía va destinada a anfitriones primerizos o veteranos que quieran conocer más a fondo la fiscalidad y tributación que la Agencia Tributaria tiene sobre el alquiler vacacional. Te vamos a explicar paso a paso y con un lenguaje sencillo cómo tributa el alquiler de vivienda turística en España. Más concretamente hablaremos de los distintos impuestos con los que está gravado el alquiler de pisos turísticos.

Alquiler de vivienda de uso turístico y de temporada: ¿Qué diferencias hay según la Agencia Tributaria?

Alquiler de temporada y alquiler de vivienda de uso turístico o vacacional ¿Es lo mismo para la Agencia Tributaria? Sigue leyendo para resolver esta duda que muchos anfitriones tienen a la hora de definir su apartamento frente a la Administración.

A diferencia de los contratos de alquiler de vivienda (de uso permanente), el alquiler de vivienda vacacional (o de uso turístico) no está regido ni por el Código Civil ni en la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). Mientras que en el alquiler de vivienda de temporada sí se aplica algunas partes de la LAU. ¡Vamos por partes!

Alquiler de vivienda de temporada

¿A qué nos referimos con alquiler de vivienda de temporada? Hablamos de los casos en los que el destino del alojamiento es cubrir la necesidad de vivienda de forma temporal. Con una duración menor que el arrendamiento general pero superior a la del alquiler de vivienda de uso turístico.

Hasta 2013 no había diferencias entre alquiler de vivienda de uso turístico y de temporada. Los primeros eran equivalentes a los segundos y estaban sujetos a la LAU. Es cierto que había algunos puntos, como la autorización administrativa de la Comunidad Autónoma, pero en general estos arrendamientos estaban sujetos principalmente a la normativa civil. Sin embargo, con la ley de flexibilización del mercado de alquiler de viviendas esto cambió.

Veamos cómo se diferencian hoy el alquiler de vivienda de uso turístico y de temporada.

Alquiler de vivienda de uso turístico

Con la entrada en vigor de la L4/2013, Ley de flexibilización del mercado de alquiler de viviendas se modificó la LAU y se sacó del ámbito civil el alquiler de vivienda de uso turístico y de temporada. A partir de 2013, todo alquiler vacacional y de temporada estaba bajo normativa competencia de las Comunidades Autónomas.

De hecho, desde la publicación de la nueva ley, Islas Canarias, Castilla y León, País Vasco y Andalucía han regulado el alquiler de vivienda turística. Además, Catalunya y Comunidad de Madrid tienen previsto aprobar nueva regulación pronto. Para abundar en detalles legales, puedes echar un vistazo al centro de información de legislación de vivienda turística.

Ley de Arrendamientos Urbanos y alquiler vacacional

Como hemos explicado antes, hasta 2013 no había diferencias entre alquiler de vivienda de uso turístico y de temporada. Era equivalente y las dos estaban sujetos a la Ley de Arrendamientos Urbanos. Es decir, para la Agencia Tributaria era lo mismo estas dos modalidades de alquiler vacacional. Sin embargo, la ley de flexibilización del mercado de alquiler de viviendas de 2013 cambió drásticamente el panorama.

Con la entrada en vigor de la Ley 4/2013, Ley de flexibilización del mercado de alquiler de viviendas se modificó la LAU. En esencia, se sacó del ámbito meramente civil el alquiler de vivienda de uso turístico. A partir de 2013, todo alquiler de vivienda de uso turístico estaba bajo normativa de las Comunidades Autónomas… Siempre que desarrollaran esa normativa.

Hay comunidades como Islas Canarias o País Vasco que ya tienen aprobada legislación sobre el tema, mientras que Catalunya o Madrid están trabajando ahora en ello.

¿Cómo aplica la Agencia Tributaria la LAU en tu alquiler vacacional?

En este sentido, el alquiler de vivienda turística está regulado por este régimen específico –que es el que sigue la Agencia Tributaria–. Según se establece en el artículo 5e) de la LAU.

La cesión temporal de uso de la totalidad de una vivienda amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato, comercializada o promocionada en canales de oferta turística y realizada con finalidad lucrativa, cuando esté sometida a un régimen específico, derivado de su normativa sectorial.

Artículo 5e) Ley de Arrendamientos Urbanos

Pero, ¿y la normativa de mi comunidad autónoma? Prácticamente todas las CCAA han desarrollado su normativa por lo que deberás conocer la que te es de aplicación en tu región.

IVA y alquiler vacacional

El gran crecimiento del alquiler de vivienda turística de los últimos años ha hecho saltar las dudas sobre si tú como propietario tienes o no que declarar el IVA de los gastos e ingresos que produce tu alojamiento. En este post te contamos la relación que hay entre IVA y alquiler vacacional para la Agencia Tributaria.

La Ley de IVA (LIVA) establece que quien realiza arrendamientos de alojamientos turísticos tiene, a efectos del IVA, la condición de empresario (art 5.uno.c LIVA). En tanto que realizados por empresarios “los arrendamientos de alojamientos turísticos están sujetos al IVA” (art 4.uno LIVA).

La sujeción al IVA determina la no sujeción al concepto de Transmisiones Patrimoniales Onerosas del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP), salvo que sea de aplicación la exención en el IVA (art 4. cuatro LIVA).

¡Vaya lío! Entonces, ¿el alquiler vacacional soporta IVA o ITP? La respuesta corta es que soportará IVA o ITP dependiendo de los servicios que ofrezcas. ¡Te lo explicamos en detalle a continuación!

Servicios por los que hay que declarar IVA a la Agencia Tributaria por tu alquiler vacacional

En general, habría que declarar IVA a la Agencia Tributaria en aquellos alojamientos turísticos que presten “servicios complementarios propios de la industria hotelera”. Los servicios de hospedaje se caracterizan por extender la atención a los clientes más allá de la mera puesta a disposición de un inmueble o parte del mismo.

Es decir, la actividad de hospedaje se caracteriza, a diferencia de la actividad de alquiler de viviendas, porque normalmente comprende la prestación de una serie de servicios adicionales más allá del mero alquiler de la vivienda.

Los servicios a los que se refiere la Ley de IVA son restaurante, limpieza, lavado de ropa u otros análogos. La Dirección General de Tributos pone varios ejemplos de estos servicios, a saber:

• Recepción y atención permanente y continuada al cliente en un espacio destinado al efecto
• Limpieza periódica del inmueble y el alojamiento
• Cambio periódico de ropa de cama y baño
• Lavandería
• Custodia de maletas
• Prensa
• Reservas
• Servicios de alimentación y restauración

Puedes consultar los siguientes enlaces del Ministerio de Hacienda, donde explican qué servicios son propios de la industria hotelera, y por tanto, sujetos a IVA: [1] y [2].

Si prestas este tipo de servicios, no estarás exento de IVA y deberás repercutir IVA al tipo reducido del 10%, tal y como hacen los establecimientos hoteleros. Puedes echar un vistazo a la consulta vinculante de la Agencia Tributaria.

Servicios por los que no hay que declarar IVA de tu piso turístico a la AEAT

En cambio, si no prestan ninguno de los servicios enumerados en el punto anterior pero si prestas alguno de los siguientes, que no se consideran complementarios propios de la industria hotelera, estarás exento de repercutir IVA y no tendrás que declararlo en las facturas de tu alquiler vacacional a la Agencia Tributaria.

• Servicio de limpieza del apartamento prestado a la entrada y a la salida del periodo contratado por cada arrendatario.
• Servicio de cambio de ropa en el apartamento. Prestado a la entrada y a la salida del periodo contratado por cada arrendatario.
• Servicio de limpieza de las zonas comunes del edificio (portal, escaleras y ascensores). Así como de la urbanización en que está situado (zonas verdes, puertas de acceso, aceras y calles).
• Servicios de asistencia técnica y mantenimiento. Por ejemplo, reparaciones de fontanería, electricidad, cristalería, persianas, cerrajería y electrodomésticos, puntuales.

Si tu alojamiento solo ofrece estos servicios exentos de IVA, entonces no tienes que presentar ni ingresar IVA. No obstante, los arrendatarios deberían pagar el ITP, cedido a las Comunidades Autónomas.

Impuesto de Actividades Económicas y alquiler turístico

Primero, vamos a explicar qué es el IAE y qué ingresos grava este impuesto. Después entraremos en detalle en la relación entre Impuesto de Actividades Económicas (IAE) y el alquiler vacacional para la Agencia Tributaria.

El IAE es un “impuesto directo […] cuyo hecho imponible está constituido por el ejercicio en territorio nacional de actividades empresariales, profesionales o artísticas, se ejerzan o no en local determinado y se hallen o no especificadas en las tarifas del impuesto”. Para la Agencia Tributaria, las actividades económicas que grava el IAE son aquellas que suponen el uso por cuenta propia de medios de producción y/o recursos humanos.

Además, el RDL 1175/1990 establece varias tarifas –o categorías de actividades empresariales–  gravadas con distintos tipos impositivos.

Por suerte las personas físicas están exentas de este impuesto, así que comentaremos el epígrafe correspondiente para el caso de que te enmarques en una actividad económica.

IAE del alquiler vacacional con servicios de hospedaje

Si en tu alojamiento turístico ofreces alguno de los servicios que implican repercutir IVA, este punto te resultará relevante:

La actividad económica de tu piso turístico está catalogada en el grupo 685 de la Agrupación 68 de la sección primera del IAE. Es decir, es un “Alojamiento turístico extrahotelero”, dentro de los catalogados como “Servicios de hospedaje”. Básicamente es un cajón de sastre que incluye todos los servicios de hospedaje diferentes a  hoteles y moteles, hostales y pensiones, fondas y casas de huéspedes, hoteles-apartamentos, empresas organizadas o agencias de explotación de apartamentos privados, y campamentos turísticos tipo camping.

En conclusión, si en tu piso turístico ofreces servicios de hospedaje, tu actividad económica se clasifica en el grupo 685 de la sección primera de las tarifas del IAE.

IAE del piso turístico sin servicios de hospedaje

En este caso no deberás cursar alta en el IAE para tener tu alquiler vacacional al día con la Agencia Tributaria. Además, declararás tus ingresos junto con el resto de tus rentas una vez al año.

IAE del alquiler vacacional que cedes a una empresa gestora

En este caso analizamos cuando el propietario de una vivienda turística lo cede a una persona (física o jurídica) y es ésta la que lo explota como establecimiento extrahotelero, contratando con touroperadores, OTAs y asumiendo los riesgos de explotación.

Así, el propietario del piso turístico desarrolla una actividad de arrendamiento de inmuebles. Está clasificada en el epígrafe 861.2 de la sección primera del IAE. En concreto el de “Alquiler de locales industriales y otros alquileres NCOP”. A efectos de IRPF no realizará actividad económica alguna. No obstante tendrá que facturar a su arrendatario por el alquiler del inmueble con un 21%. Además de según los casos, incluir o no retenciones

En conclusión

Análogamente al caso del IVA, el IAE y la tributación de alquiler de vivienda turística para la AEAT depende del tipo de servicios que se ofrezcan:

• Ofreces servicios de hospedaje. Entonces tu actividad se cataloga como “Alojamiento turístico extrahotelero”.
• No ofreces servicios de hospedaje. Entonces tu actividad es la de “Alquiler de viviendas”. Si tienes a una persona contratada a jornada completa, en caso contrario no cursarás alta en IAE.
• Arriendas el piso turístico a una empresa tercera –que lo explota como alojamiento turístico–. Entonces tu actividad es la de “Alquiler de locales industriales y otros alquileres

IRPF y alquiler vacacional

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Y llega mayo: la primavera, las alergias, el calorcito… ¡y la declaración de la renta! Si has puesto en marcha tu alojamiento turístico, entonces tendrás que declararlo en tu declaración del IRPF. ¿De qué depende cómo tribute? Adivina, de los servicios que hayas prestado ;-).

Declarar en el IRPF ingresos de pisos turísticos sin servicios de hospedaje

Si tu alojamiento turístico no ofrece servicios de hospedaje, , los rendimientos derivados del alquiler del piso turístico tienen la consideración de rendimientos del capital inmobiliario. Por ejemplo, no se consideran servicios de hospedaje los servicios de limpieza realizados antes de la llegada de los inquilinos o tras la salida de éstos o la entrega y recogida de llaves en el momento de la entrada y salida de los clientes

Por lo general, si eres el propietario del piso turístico, serás tú como titular del inmueble el que tendrás que declarar la diferencia entre los ingresos íntegros y los gastos deducibles de tu alquiler vacacional a la Agencia Tributaria en la declaración del IRPF.

A este resultado no podrás aplicarle la reducción del 60% que se aplica al alquiler de vivienda habitual –ya que se trata de un apartamento turístico, y por tanto cubre una necesidad –la de vivienda– de carácter temporal.

Los períodos en los que el piso turístico no haya sido alquilado, generan la imputación de renta inmobiliaria, igual que cualquier otra vivienda. En este caso, la cuantía será resultado de aplicar el porcentaje de imputación que corresponda al valor catastral del inmueble. Además, tendrás que ponderarlo en función del número de días que no haya estado cedido con fines turísticos.

IRPF y alquiler vacacional con servicios de hospedaje

Si en tu apartamento turístico ofreces servicios de hospedaje a tus huéspedes –limpieza o cambio de ropa períodicas, restauración u ocio. Entonces, la Agencia Tributaria considerará los ingresos de tu alquiler vacacional rendimientos de actividades económicas en tu declaración de IRPF.

Obligaciones de información

Desde 2018 se establece una nueva obligación de suministro de información de vivienda turística. Para ello, la plataforma que utilices (Airbnb, Booking, etc.) debe presentar el modelo 179.

La presentación del modelo 179 –de las obligaciones de información– es obligatoria para el ejercicio de la declaración de la renta de 2018, a presentar en 2019. Presentarlo no te exime de declarar el resto de las rentas provenientes de tu vivienda turística (IRPF, no residentes, ITP, etc.).

Los intermediarios de los alquileres vacacionales informarán a la Agencia Tributaria de cada una de las cesiones de inmuebles con fines turísticos situadas en territorio español. Esto es lo que se conoce como obligaciones de información. Se incluyen las cesiones de vivienda turística y el alquiler de temporada.

La información a suministrar en el nuevo modelo 179 incluye:

• Titular de la vivienda
• Titular del derecho en virtud del cual se cede la vivienda (si es distinta del titular de la vivienda)
• Identificación de las personas o entidades cesionarias.
• Inmueble objeto de cesión.
• Número de días de disfrute de la vivienda con fines turísticos
• Importe percibido por el titular cedente del derecho
• Número de contrato asignado por el intermediario
• Fecha de inicio de la cesión
• Fecha de intermediación
• Identificación del medio de pago utilizado

Puedes echar un vistazo a un ejemplo del Modelo 179 de obligaciones de información aquí [PDF].

Modelo 179

Muchas dudas surgen en cuanto a la Declaración informativa trimestral de la cesión de uso de viviendas con fines turísticos, respecto a esto tanto la AEAT, como la DGT en su Consulta Vinculante V3083-18 han aclarado quienes están obligados a presentar el modelo 179.

Los aspectos más destacables de ambos pronunciamientos son los siguientes:

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¿Quién debe presentar el modelo 179?

Están obligados a presentar el modelo 179 las personas y entidades que intermedien entre los cedentes y cesionarios del uso de viviendas con fines turísticos en los términos establecidos en los apartados 2 y 3 del artículo 54.ter del Reglamento General de las actuaciones y los procedimientos de gestión e inspección tributaria y de desarrollo de las normas comunes de los procedimientos de aplicación de los tributos, aprobado por Real Decreto 1065/2007, de 27 de julio.

Son intermediarios a efectos de la obligación de presentar el modelo 179 las personas y entidades que presten el servicio de intermediación entre los cedentes y cesionarios del uso de viviendas con fines turísticos, ya sea a título oneroso o gratuito.

En particular, tendrán dicha consideración las personas o entidades que constituidas como plataformas colaborativas intermedien en la cesión de uso y tengan la consideración de prestador de servicios de la sociedad de la información, con independencia de que preste o no el servicio subyacente objeto de intermediación o de la imposición de condiciones respecto de los cedentes o cesionarios del servicio en relación al mismo tales como precio, seguros, plazos u otras condiciones contractuales.

Por tanto, tienen la consideración de intermediarios a estos efectos, no sólo los intermediarios digitales (especialmente plataformas colaborativas), sino cualquier otro (intermediarios analógicos o tradicionales) cuya actividad en la operación haya consistido en la efectiva confluencia entre oferta y demanda de la cesión de dichas viviendas.

¿Quiénes son considerados intermediarios?

Respecto al punto anterior la STS de 21 de octubre de 2000 (Rec. 3023/1995 ) afirma que:

En el contrato de mediación o corretaje el mediador ha de limitarse en principio a poner en relación a los futuros comprador y vendedores de un objeto determinado, pero en todo caso la actividad ha de desplegarse en lograr el cumplimiento del contrato final, y así se entiende por la moderna doctrina en cuanto en ella se afirma que la relación jurídica entre el cliente y el mediador no surge exclusivamente de un negocio contractual de mediación, pues las obligaciones y derechos exigen además el hecho de que el intermediario hubiera contribuido eficazmente a que las partes concluyeran el negocio ( Sentencia de 2 de octubre de 1999 ; y tiene declarado con reiteración esta Sala que dicho contrato está supeditado, en cuanto al devengo de honorarios, a la condición suspensiva de la celebración del contrato pretendido, salvo pacto expreso sentencias de 19 de octubre y 30 de noviembre de 199 , 7 de marzo de 1994 , 17 de julio de 1995 , 5 de febrero de 199 y 30 de abril de 1998

Además, afirma que «la mediación se consuma cuando se otorga o perfecciona por el concurso de la oferta y la aceptación el contrato a que tiende la mediación, o en términos de la STS de 20-5-2004, el derecho a percibir la comisión surge cuando los actos inequívocos de mediación cristalizan en la operación en la que intervino el agente»”.

Por tanto, solo puede ser considerado como “intermediario” quien percibe su retribución en función de la celebración del contrato en el cual se media.

De acuerdo con la jurisprudencia del Tribunal Supremo en relación con el contrato de mediación inmobiliaria, estará sujeto a esta obligación de información el intermediario que perciba una retribución o comisión por la consecución de un resultado, en este caso, la contratación efectiva entre cedente y cesionario de la cesión temporal de uso de todo o parte de una vivienda con fines turísticos.

Plataformas, anfitriones y modelo 179

Aquellas webs o plataformas colaborativas que realicen únicamente un mero alojamiento digital de viviendas para usos turísticos no estarán obligados a presentar la declaración informativa (modelo 179) de los alquileres vacacionales a la Agencia Tributaria.

Para el caso de un propietario que arrienda su vivienda a un gestor inmobiliario (“Property manager”) por un importe fijo mensual y, posteriormente, este gestor inmobiliario, en base al derecho de subarrendamiento que deriva del contrato celebrado con el propietario, lo subarrienda con fines turísticos por sus propios medios, ninguno de los dos tiene que presentar el modelo 179.

En este caso, el Gestor como titular de un derecho de subarriendo, cede a un tercero, el cesionario, el uso temporal de la totalidad o parte de la vivienda amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato, convirtiéndose en última instancia en cedente del uso de viviendas con fines turísticos, por lo que no puede ser considerado intermediario a estos efectos.

Si el gestor inmobiliario utiliza una la plataforma online que percibe su retribución o comisión por la efectiva formalización de la cesión de uso de viviendas con fines turísticos entre el Gestor, que actúa como cedente, y los turistas cesionarios de la vivienda, sin que tenga derecho alguno de uso o disfrute sobre la vivienda cedida con fines turísticos, sino que únicamente presta un servicio de intermediación necesario para concluir la celebración del contrato de cesión de uso entre el Gestor y el cesionario percibiendo por ello una retribución o comisión, dicha plataforma online presta un servicio de intermediación en la cesión del uso de viviendas con fines turísticos, resultando obligada a presentar la declaración informativa (modelo 179) de acuerdo con el artículo 54 del RGAT.

Salvo mejor opinión.