Normativa de Vivienda Turística en Madrid

En este post te contamos todo lo que necesitas saber sobre la normativa de vivienda turística en la Madrid, tanto en la Comunidad como en el Ayuntamiento. Está actualizado con las últimos cambios legislativos del Ayuntamiento de Madrid y las modificaciones de la Comunidad de Madrid del decreto 79/2014.

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Medidas para la reducción del contagio por el coronavirus SARS-CoV-2

La pandemia ha puesto contra las cuerdas a los propietarios de apartamentos turísticos en todo el mundo. El gobierno de España tenía que establecer unas medidas para la reducción del contagio por el coronavirus SARS-CoV-2. También tenemos que estar pendientes de la situación actual para saber qué restricciones pueden imponer en la comunidad autónoma.

Legislación de Vivienda Turística en Madrid

Es recomendable que tengas a mano la legislación en materia de vivienda turística en Madrid:

• Plan Especial de Hospedaje del Ayuntamiento de Madrid [PDF]
• Decreto 79/2014, por el que se regulan los apartamentos turísticos y las viviendas de uso turístico de la Comunidad de Madrid. Modificado parcialmente por el decreto 29/2019, de 9 de abril [PDF]
• Ley 1/1999, de 12 de marzo, de Ordenación del Turismo de la Comunidad de Madrid

Además de esta legislación comunitaria y autonómica –que debes cumplir–, puedes añadir cláusulas adicionales en el contrato de alquiler turístico que realices con tus huéspedes. Los contratos son ley entre las partes, con lo que tanto tú como tu huésped estaréis obligados a cumplir los requerimientos que acordéis. Entre ellos, podéis acordar:

• Política de reservas y cancelaciones
• Penalizaciones en caso de cancelación
• Reparaciones y reparto de responsabilidades
• Horas de check-ins y checkouts
• Fianzas y depósitos de seguridad

En nuestro centro de información de legislación de vivienda turística puedes encontrar más detalles sobre normativa de otras ciudades.

Diferencias entre Vivienda de Uso Turístico (VUT) y apartamento turístico según la Comunidad de Madrid

En el artículo 2 del Decreto 79/2014, se definen dos conceptos similares (vivienda de uso turístico y apartamento turístico) que son determinantes a la hora de conocer qué legislación sobre vivienda turística en Madrid te afecta:

Vivienda de Uso Turístico (VUT): "Tienen la consideración de viviendas de uso turístico aquellos pisos, estudios, apartamentos o casas que, de forma habitual, amueblados y equipados en condiciones de uso inmediato, son comercializados y promocionados en canales de oferta turística o por cualquier otro modo de comercialización o promoción, para ser cedidos en su totalidad con fines de alojamiento turístico y a cambio de un precio."

Apartamentos Turísticos (AT): "Se consideran apartamentos turísticos los inmuebles integrados por unidades de alojamiento complejas, dotadas de instalaciones, equipamientos y servicios en condiciones de ocupación inmediata, destinados de forma habitual por sus propietarios o representantes, al alojamiento turístico ocasional, sin carácter de residencia permanente para los usuarios, mediante precio y cumplan con el principio de unidad de explotación."

Es decir, mientras que las viviendas de uso turístico pueden estar ubicadas en edificios residenciales, los apartamentos turísticos están formados por inmuebles destinados al 100% a vivienda vacacional. Según la normativa madrileña, por ejemplo, un bloque de apartahoteles sería catalogado como apartamento turístico. Mientras que alquilar en Airbnb un piso en un bloque residencial caería dentro de una Vivienda de Uso Turístico.

Requisitos legales de las Viviendas de Uso Turístico (VUT) en la "ley Airbnb" de Ahora Madrid

Por tanto, vamos acotando el área de influencia de la legislación en materia de vivienda turística en Madrid. Los requisitos legales que expone el Decreto 79/2014 son:

• Estar amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato.
• Comercializarse y promocionarse en canales de oferta turística o por cualquier otro modo de comercialización o promoción.
• Ejercer de forma habitual la actividad turística.
• Cederse en su totalidad.
• Cederse con fines de alojamiento turístico.
• Comercializarse y promocionarse con finalidad lucrativa.
• Disponer de Certificado de idoneidad para Vivienda de Uso Turístico (en adelante, CIVUT).

Si bien la modificación legislativa de 2019 no definió qué considera "canales de oferta turística" (¿Es Airbnb uno o solo las OTAs tradicionales?) sí abundó en la definición de "ejercer de forma habitual la actividad turística" –y de hecho, cambió la definición que se proponía en el decreto de 2014.

Ejercicio habitual de la actividad turística: de los 3 meses al año a la declaración responsable

Antes de la reforma legislativa en materia de vivienda turística en Madrid de 2019, la habitualidad se definía como el ejercicio de la actividad (alquiler turístico) por más de 90 días consecutivos al año natural.

En la actualidad, se define como:

La actividad de alojamiento turístico se ejerce de forma habitual desde el momento en que el interesado se publicita por cualquier medio y presenta la preceptiva Declaración Responsable de inicio de actividad prevista en los artículos 11 y 17.

Canales de oferta turística

La aparición del término canal de oferta turística es un calco de la Ley de Arrendamientos Urbanos, que ya tratamos en el post sobre diferencias entre alquiler de vivienda de uso turístico y de temporada. Si bien los borradores que se presentaron en 2017 detallaban qué eran los canales de oferta turística, la versión definitiva de la legislación de vivienda turística en Madrid no lo hace.

Tomando en cuenta el término más amplio del término, tiene sentido incluir en estos canales tanto a agencias de viajes, centrales de reserva, como portales de intermediación (HomeAway, Booking o Airbnb) así como cualquier otra publicidad realizada en cualquier medio.

Incompatibilidad de Vivienda de Uso Turístico y residencia habitual

El artículo 6 del Decreto 79/2014 es claro al respecto:

Los apartamentos turísticos y las viviendas de uso turístico, en cuanto modalidades de alojamiento turístico, no podrán utilizarse por los usuarios como residencia permanente, ni con cualquier otra finalidad distinta del uso turístico.

Cabe destacar que esta incompatibilidad es de cara al usuario –no a los propietarios. ¿Qué quiere decir esto? Que tus clientes no podrán vivir de forma permanente en tu vivienda. Sin embargo, tú, como propietario, sí podrás usarla para tal efecto.

Ir en contra de esta medida, supondrá una infracción muy grave, sancionada con multas de 30.001€ a 300.000€.

El Certificado de Idoneidad para VUT o Vivienda de Uso Turístico en Madrid

El Certificado de Idoneidad para Vivienda de Uso Turístico sustituye a la antigua cédula de habitabilidad o licencia de primera ocupación, después de la modificación de la legislación de vivienda turística en Madrid.

¿Quién emite el certificado de idoneidad para vivienda de uso turístico? Solo pueden emitirlo aquellos en posesión del título habilitante de arquitecto o arquitecto técnico.

¿Cuándo debe emitirse? Lo emitirá el técnico después de la comprobación presencial de la vivienda.

Requisitos del certificado de vivienda de uso turístico

• Calefacción en funcionamiento, suministro de agua caliente y fría y fuentes de energía suficiente.
• Ventilación directa al exterior o a patio no cubierto.
• Extintor manual a no más de 15 metros de la salida.
• Señalización básica de emergencia.
• Plano de evacuación del edificio de la vivienda

Prohibiciones y exclusiones de la legislación de vivienda turística en Madrid

Alquiler de temporada

Según la Ley de Arrendamientos Urbanos, la legislación de vivienda turística en Madrid deja fuera a alos alquiler por temporada.

Alquiler turístico por habitaciones

El Decreto 79/2014 elimina la referencia al alquiler turístico de habitaciones. Por lo tanto, la relación entre cliente y proveedor en estos casos, se regirá exclusivamente por el contrato entre las partes.