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Revenue Management

Si te estás planteando empezar un negocio de alquiler de vivienda turística es quizás la pregunta que más te puede interesar resolver: ingresos, costes, costes recurrentes, proveedores, el precio de tu hora, etc. En definitiva, te gustaría conocer cuánto gana un anfitrión de Airbnb o alojamientos turísticos.

Para poder responder a la pregunta necesitamos entender correctamente estos conceptos:

  • Ingresos: el dinerito que entra en tu cuenta.
  • Costes: el dinerito que sale de tu cuenta.
  • Beneficios: la diferencia entre el primero y el segundo.
  • Perspectiva temporal: porque no es lo mismo tener 2.500€ de beneficios en un mes que en un semestre, ¿verdad?

Y el término que engloba a estos cuatro se llama revenue management.
El revenue management es crítico porque te ayudará a:

  • Calcular la rentabilidad actual de tu Airbnb, Booking o HomeAway.
  • Tener un plan financiero para tu alquiler vacacional.
  • Implementar técnicas que te ayuden a incrementar los ingresos y reducir los costes operativos.

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Genial. ¡Empezamos!

Índice de contenidos

¿Cuánto gana un anfitrión de Airbnb?

Responder a esta pregunta no es baladí. El anfitrión primerizo puede pensar que todos sus ingresos son beneficios, pero… ¡nada más lejos de la realidad! Si tú crees todavía en esa afirmación, sigue leyendo porque los conceptos de  revenue management y revPAR van a quitarte esa idea de la cabeza.

Esta regla de contabilidad básica te va ayudar a tomar mejores decisiones. Grábatela a fuego:

Beneficios de Airbnb = Ingresos de Airbnb – Costes de Airbnb

En las siguientes secciones dividiremos los costes en iniciales y recurrentes (los que pagas mes a mes). Te ayudaremos a estimar un precio para tu alojamiento y finalmente calcularemos el plan financiero de tu Airbnb a dos años.

El plan financiero de tu alojamiento turístico

Antes de empezar: sé concienzudo a la hora de plantear las cifras. Antes de calcular el plan financiero de piso turístico, vas a tener que hacer algunos presupuestos iniciales. Por ejemplo, vas a tener que asumir que tu tiempo hasta el rendimiento máximo es de X meses; o que tu precio por noche es adecuado.

Si estás utilizando la calculadora financiera de Airbnb, recuerda: todos los campos con letras en azul son aquellos que puedes modificar. ¡No cambies los que están en negro! Puedes estropear los cálculos que hay por detrás.

Gastos para poner en marcha un piso turístico

Costes de inicio de un Airbnb | ¿Cuánto gana un anfitrión de Airbnb? | Raixer

En la hoja de Costes del plan financiero de Airbnb, vemos que hay varias secciones. La primera es la de los Costes de inicio. Es decir, aquellos ítems de gastos que vas a tener que afrontar incluso antes de empezar a recibir huéspedes.

Por ejemplo: los muebles con los que decorar tu Airbnb, electrodomésticos, cocina, etc. Además, hemos añadido algunas líneas para que lo completes con tu caso específico.

El apartado de contingencias es para anfitriones que han alquilado un apartamento para listarlo en Airbnb. Ese el precio que vas a pagar de renta o alquiler antes de siquiera recibir huéspedes. Puede ser también la letra de la hipoteca. Todos estos costes son críticos para planear una estrategia de revenue management triunfal.

Gastos recurrentes de alojamientos turísticos

Estos gastos son aquellos que, a diferencia de los costes iniciales (que se pagan de una vez), se deben pagar cada cierto tiempo. Los hemos dividido en dos tipos para facilitar la confección del plan financiero de Airbnb:

Gastos mensuales

Gastos mensuales de Airbnb | Cuánto gana un anfitrión de Airbnb | Raixer

Tener claros los gastos recurrentes mensuales a los que te vas a enfrentar es clave para conocer cuánto gana un anfitrión de Airbnb. Piensa en por ejemplo, cuánto te cobran tus proveedores de lavandería, parking (si tienes), Internet, Netflix, etc.

Como siempre, utiliza las casillas en azul para incluir líneas de gasto extra que no estén contempladas en la calculadora. Por ejemplo, los clientes que utilizan Raixer para permitir la llegada autónoma de sus huéspedes, pagan 9,99€ al mes por ello.

Gastos por reserva

A diferencia del alquiler tradicional, el alquiler turístico implica ciertos gastos por estancia. Piensa en por ejemplo el coste de la limpieza tras el check-out, los consumibles gastados de media en una estancia por día (papel higiénico, jabón, etc.), o el coste del check-in.

Ingresos de un anfitrión de apartamentos turísticos

Ingresos de anfitrión de Airbnb | Cuánto gana un anfitrión de Airbnb | Raixer

Esta sección quizás es la más evidente para contestar a cuánto gana un anfitrión de Airbnb. Piensa bien en tus presupuestos. De hecho, es recomendable plantear tres escenarios:

  • Escenario realista: aquel que creas que es el más probable que ocurra.
  • Escenario pesimista: reduce un 25-30% los ingresos (por ejemplo, aumentando el precio medio por noche o la tasa de ocupación).
  • Escenario optimista: aumenta un 25-30% los ingresos.

En la sección de ingresos del anfitrión de Airbnb, incluye todo esto:

  • Precio por noche de tu alojamiento.
  • Media mensual de días reservados (la tasa de ocupación).
  • Media de noches por estancia.
  • Gastos de limpieza de Airbnb.

Conclusión

Una vez hemos calculado ingresos y gastos, ya podemos obtener los beneficios a lo largo del tiempo. Es decir, ya casi estamos a punto de poder contestar a cuánto gana un anfitrión de Airbnb.

Además, también calcularemos algunos ratios financieros súper interesantes, como el punto muerto, la rentabilidad de la inversión o ROI y el plazo de amortización.

Bien, ya tenemos un punto de partida excelente para poder tomar acción sobre estos KPIs. En concreto, hablaremos de los ingresos. Entra en juego el revenue management. Después de leer este post no sólo descubrirás cuánto gana un anfitrión de Airbnb si no que aprenderás a llevar una correcta gestión de los beneficios de tu negocio.

¿Qué es el revenue management?

El revenue management es la gestión de los ingresos de tu alojamiento turístico. Y la primera regla es que no deberías tratar de maximizar los beneficios de cada apartamento turístico.

Si te dedicas a jornada completa no deberías tratar de maximizar los beneficios de cada apartamento turístico.

En serio. Es contraproducente.

¿Esta afirmación es un poco clickbait? Quizás. Aunque cuando te expliquemos la lógica detras, verás que es 100% verdad.

El corolario del revenue management es que los gestores de alojamientos deberían maximizar los beneficios por hora de los apartamentos turísticos que gestionan.

Utilizar la medida de tiempo te da una mejor idea no solo de los ingresos o beneficios globales del negocio, si no de tu productividad o la de tus empleados.

¿Cómo puede ayudarme un revenue manager?

Si tu objetivo como gestor de pisos turísticos es aumentar el portfolio de unidades que gestionas a tiempo completo –aquellas viviendas que se utilizan al 100% como alquiler vacacional– vas a tener serias dificultades si tus costes crecen de forma lineal a medida que incrementas el número de activos en gestión.

También aplica a la cantidad de tiempo que necesitas para administrar tu negocio. Es decir, en ambos casos va a haber un impacto en los beneficios de tus apartamentos turísticos. Es justamente en este sentido donde más puede ayudarte una política exitosa de revenue management.

⚠️ ¡Aviso de perogrullada! El día solo tiene 24 horas y necesitas dormir. Imagina que la gestión de tu primer piso te lleva una media de 10h a la semana. En este tiempo, se incluye mantener actualizados el título o la descripción del anuncio de Airbnb; contestar a preguntas de potenciales huéspedes; limpieza, check-in y checkout…

Añadir un segundo apartamento turístico, significaría doblar el número de horas a la semana destinados a tu negocio –¡van 20h a la semana!–. Con 4, 40 horas… y así sucesivamente.Por eso lo relevante no es maximizar los beneficios por apartamento turístico si no los beneficios por hora de tu negocio.

En definitiva, ahorrar tiempo (externalizando ciertas tareas) puede significar aumentar los costes… Pero si valoras monetariamente tu tiempo, verás que tiene sentido.

Bien, ya tenemos claro las diferencias entre ingresos, beneficios y cómo el factor tiempo es crítico para una buena política de revenue management en tu alojamiento turístico. Ahora toca aprender algo de jerga técnica.

El RevPAR es la clave del revenue management

¿Qué es RevPAR?

El RevPAR es una forma de cuantificar los ingresos de tus alojamientos turísticos. ¿Quieres saber qué es el RevPAR y cómo se calcula? Continúa leyendo.

El RevPAR es una abreviatura que proviene del inglés Revenue Per Available Room y significa ingreso por habitación disponible. Se trata de un concepto muy utilizado para cuantificar los ingresos de tu alojamiento turístico, concretamente los ingresos por cada habitación que hay disponible, haya sido ocupada o no.

Esta es la gran clave del revenue per available room: nos indica el ingreso medio que ganamos por cada habitación independientemente de si ha habido alguna vacía. Así, podemos saber lo rentable que es nuestro alojamiento en conjunto, por el ingreso que obtenemos de cada habitación por noche.

¿Cómo se calcula el RevPAR?

Existen 2 fórmulas para calcular el RevPAR. Primero tendremos que fijar un periodo de tiempo determinado, por ejemplo 1 mes (30 días). ¿Ves como el factor tiempo es clave en revenue management? 😏

Tras definir este periodo de tiempo a analizar, podemos utilizar las siguientes fórmulas:

que es revpar

Los ingresos obtenidos se calculan multiplicando el precio medio de la habitación por el número de habitaciones vendidas en el periodo de tiempo. Las habitaciones disponibles se calculan multiplicando el número de habitaciones totales del alojamiento por el número de días analizados.

calcular rentabilidad

En este caso el RevPAR se calcula multiplicando el precio medio por habitación por la tasa de ocupación. La tasa de ocupación se obtiene multiplicando la media de habitaciones vendidas cada noche por 100 y dividiendo este resultado entre el número total de habitaciones.

Pongamos un ejemplo para entenderlo de forma más clara. Imagina que tienes un alojamiento que:

  • Dispone de 20 habitaciones totales
  • El precio medio por noche es de 50€
  • Queremos calcular el RevPAR de 1 mes (30 días)
  • Se han vendido una media de 12 habitaciones al día en ese periodo

habitación vacía

Por lo tanto, el RevPAR sería de 30€ por habitación, ese es el ingreso que obtenemos al día por cada habitación, esté esa habitación vacía o no.

Cómo ganar más y mejor en Airbnb aplicando la técnica del RevPAR

Una vez tenemos el dato del RevPAR, podemos calcular la rentabilidad de nuestro alojamiento. Debes tener en cuenta que el RevPAR no contempla los costes en sus ecuaciones, es decir, incluye únicamente el ingreso por habitación al día. Poner en marcha esta teoría te ayudará a ganar más en Airbnb, porque estarás maximizando los ingresos.

De esta forma, para comprobar si te resulta rentable deberás calcular tus costes o gastos totales diarios y compararlos con el RevPAR. Por ejemplo, si tus costes diarios totales por habitación son de 20€ y el RevPAR es de 30€, significa que tu alojamiento está siendo rentable. Mientras que si los costes fueran 45€, no sería rentable.

En los alojamientos turísticos, se suele calcular el RevPAR por plaza y además se tienen en cuenta determinadas características. Deberás agrupar tus apartamentos o alojamientos por características similares como habitaciones, zona y precio. Podrás hacer cuantos grupos quieras y cada uno tendrá un RevPAR distinto.

Por ejemplo, si tenemos 3 apartamentos dobles y 4 apartamentos cuádruples, el número de plazas total por noche que podemos ofrecer es de 22 (3×2 + 4×4). Si queremos saber el RevPAR de 30 días, multiplicamos el número de plazas que podemos ofrecer por ese periodo de tiempo (22×30) que son 660.

Si durante ese periodo de tiempo has obtenido unos ingresos de 15.340€, al dividirlo por el número de plazas 660 obtenemos que el resultado sería de 23,24€ por plaza.

Un ejemplo práctico de revenue management en acción

Imagénemos un ejemplo. Tienes un apartamento que recibe de media 8 reservas al mes. De media, este alojamiento turístico genera unos beneficios brutos de 1.500€/mes. Sin contar otros costes, para simplificar, veamos qué ocurre con uno de los más importantes: limpieza y checkout.

La limpieza de pisos turísticos y checkout

La limpieza de pisos turísticos es uno de los primeros servicios que se contrata a terceros. Para continuar con el ejemplo, imaginemos que cada vez que contratas el servicio de limpieza pagas 60€. Al final del mes, tus gastos por este concepto ascienden a 480€ al mes. Una cantidad que debes retraer a los beneficios iniciales de tu apartamento turístico.

Quedan 1.020€/mes. Ahora es cuando debemos hacer la comparativa para calcular los beneficios por hora de tu Airbnb. Es decir, toca analizar la situación desde la perspectiva del revenue management.

¿Cuánto tiempo dedicas a la limpieza y checkout de tus huéspedes? Incluye el viaje de ida y el de vuelta a tu domicilio: ¿3 horas? ¿5 horas? Pongamos que dedicas 3 horas –entre viajes y trabajo efectivo– por cada vez que realizas tú mismo o misma la limpieza. Eso son 24 horas por las 8 reservas mensuales, o 20€/hora.

¿Qué ocurriría si tienes dos pisos turísticos? ¿O tres alojamientos? En algún punto, hacer la limpieza por ti mismo deja de ser sostenible. Pero ten en cuenta que sin esas 24h/mes ocupadas en limpieza y checkout, podrías atender más consultas de potenciales huéspedes.

Conclusión

Los beneficios por hora de tu apartamento turístico –una vez has externalizado la limpieza– son de 1.020€. Piensa en términos de revenue management: los beneficios netos son 85€/hora. En lugar de destinar 24 horas para limpieza y ahorrar 20€/hora (la diferencia entre hacerlo tú o contratar el servicio), tienes la oportunidad de conseguir un nuevo alojamiento en gestión para conseguir un total de 2.040€/mes a 85€/hora de beneficios por tu nuevo piso turístico.

En conclusión, ¿prefieres ahorrar 480€ con la limpieza o 9,99€/mes con los check-ins o ganar 2.000€ en beneficios con tu apartamento turístico? Esta es la pregunta que debes responder a la hora de optimizar los beneficios de tu alojamiento turístico. Es decir, de hacer revenue management. Trata de maximizar el beneficio/hora y no el beneficio/alojamiento.