Impuestos y legislación de alojamientos turísticos

El sector turístico es uno de los más importantes dentro del PIB español, por eso no debe extrañarnos que cada vez surjan más negocios relacionados con el mismo. En los últimos años estamos viendo un auténtico boom de apartamentos turísticos. Si tú también estás pensando en ganar dinero con esta fórmula, es importante que conozcas la normativa sobre pisos turísticos.

Legislación sobre apartamentos turísticos en España

Cada vez son más las personas que optan por el arrendamiento de un inmueble para pasar sus vacaciones de verano, para hacer una escapada de fin de semana o incluso para alojarse unos días mientras están trabajando fuera de su ciudad. En consecuencia, la necesidad de pisos turísticos ha crecido.

Aunque el sector terciario tiene mucho peso en la economía española, lo cierto es que los apartamentos turísticos son un fenómeno relativamente reciente que no estaba regulado.

Nuestra legislación sobre arrendamientos urbanos es de… ¡1994! (Si te interesa, puedes leerla al completo aquí) Puede que te parezca que es de hace dos días, pero si lo piensas fríamente estás ante una ley con más de 25 años de historia.

Es cierto que ha pasado por chapa y pintura y ha sido reformada en más de una ocasión, pero se le notan los años. Es una norma que no se termina de ajustar bien a la situación actual del mercado de alquiler.

Sin embargo, en la reforma de 2013 se dejó muy claro que esta norma no rige en las cesiones temporales de vivienda ofrecida a través de canales de oferta turística. Esto que suena tan complicado se traduce en algo tan sencillo como que los arrendamientos turísticos no están regulados por esta ley.

El artículo 150 de la Constitución se encarga de transferir esta materia a las Comunidades Autónomas, así que debes dirigirte a la norma que rija en la autonomía en la que esté la vivienda que desees alquilar.

A día de hoy todas las Comunidades Autónomas cuentan con su propio Decreto para regular este tema. ¡Y no se queda aquí la cosa! También debes prestar especial atención a las ordenanzas municipales.

legislacion vivienda turística

Requisitos para registrar pisos turísticos

Si tenemos normativas diferentes está claro que también nos vamos a encontrar con requisitos diferentes. No obstante, existen una serie de cuestiones que son iguales o muy similares en todo el territorio español.

Si vas a alquilar tu casa como apartamento turístico vas a generar unos ingresos y le tienes que dar cuenta de ello a Hacienda, así que mejor hacerlo todo de forma legal para evitarse sustos.

Lo primero y fundamental es asegurarse de que el inmueble que quieres alquilar cuente con cédula de habitabilidad o licencia de ocupación. Por otro lado, deberás presentar una declaración responsable, un documento en el que confirmas que el inmueble cumple con todos los requisitos para ser utilizado como piso turístico. Este documento debes presentarlo ante la Administración Pública competente indicando también los datos del propietario, el número de plazas de alojamiento y los datos de la vivienda.

Si todo es correcto puedes pasar al siguiente paso, que es inscribir la vivienda en el registro de alojamientos turísticos. Tras esta inscripción vas a obtener un código que identifica la casa como apartamento turístico y que deberás hacer constar en todos los anuncios y facturas que emitas.

ley airbnb

Impuestos por pisos de alquiler turístico

Ya sabes que Hacienda somos todos (o casi todos) y por tanto vas a tener que darle un una parte de tus ganancias a las Arcas Públicas.

En este caso concreto debes prestar especial atención, puesto que son varios impuestos los que entran en juego.

¿Cómo tributar si quiero alquilar mi casa por días?

En primer lugar tenemos el Impuesto de Actividades Económicas (IAE) y, por extraño que parezca, te vas a alegrar mucho si tienes que pagarlo. ¿Por qué? Porque según la normativa en el caso de alquileres turísticos solo se paga este impuesto si la cifra neta de negocio supera 1 000 000 de euros.

A continuación tenemos el IVA. Si eres arrendador a efectos legales eres como un empresario, pero estás exento de IVA. Ahora bien, si usas plataformas intermediarias como AirBnb ellos si te van a cobrar a ti un 21% de IVA por sus servicios, pero tú te podrás deducir esta cantidad.

Si ofreces algún otro servicio más allá del alojamiento (limpieza, lavado de ropa, etc.), ten en cuenta que deberás aplicar un 10% de Impuesto sobre el Valor Añadido por estos servicios.

Llegamos al IRPF. Si te limitas a alquilar una vivienda turística deberás declarar las ganancias como un rendimiento del capital inmobiliario. Si ofreces otros servicios de hospedaje deberás declarar esas ganancias dentro del apartado de rendimientos de actividades económicas.

Sentencias alquiler turístico

Sentencias sobre alquiler turístico

Ya hemos visto cómo declarar los ingresos de AirBnb en España, así como los obtenidos a través de otras plataformas o incluso sin ayuda de las mismas Ten en cuenta que la normativa sobre alquiler vacacional puede ser algo confusa y variar de una Comunidad Autónoma a otra, pero la legislación tributaria es la misma en todo el territorio nacional, así que no tienes excusa para saltártela.

De hecho, si lo haces te vas a llevar un buen disgusto. Si no pagas los impuestos a tiempo se te empezarán a aplicar recargos y se te embargarán tus bienes si no pagas voluntariamente.

Por otro lado, la Administración Pública también te puede imponer diferentes sanciones si no cumples la legalidad. Por ejemplo, si no tienes licencia turística, no pagas el impuesto de estancias turísticas (en aquellos lugares en los que está instaurado) o si el inmueble no cumple con los requisitos para servir como alojamiento. En lugares como Cataluña las sanciones pueden llegar hasta los 600 000 €, así que es un tema para tomárselo muy en serio.

Normativa sobre pisos Airbnb en diferentes ciudades

La legislación sobre apartamentos turísticos es diferente en cada región.

La ley sobre pisos turísticos de Madrid distingue entre apartamentos turísticos y viviendas de uso turístico, exige obtener el certificado de idoneidad CIVUT y la inscripción en el Registro de Empresas Turísticas de la Comunidad de Madrid.

La norma sobre apartamentos turísticos de Andalucía establece la obligatoriedad de inscribirlos en el Registro de Turismo de Andalucía y la obligatoriedad de que los inmuebles pasen inspecciones cada cinco años.

La ordenanza sobre apartamentos turísticos de Barcelona forma parte del Plan Especial Urbanístico de Alojamientos Turísticos (PEUAT), a fin de dar respuesta al gran incremento que esta actividad económica ha tenido en la región.

Por su parte, la normativa de alquiler vacacional del País Vasco es una de las más desarrolladas, regulando cuestiones como el número de cuartos de baño que debe haber en el inmueble atendiendo a la cantidad de personas que se pueden alojar.

A estas alturas ya te habrás dado cuenta de que se trata de un tema complejo. Si quieres conocer mejor la normativa aplicable para alquilar un inmueble como estancia turística, lo mejor es que revises la legislación de tu Comunidad Autónoma y las ordenanzas municipales de tu ciudad.